2017年，周某夫妻购置镇江某小区房产，商品房买卖合同中约定“房屋仅作住宅使用”，后在不动产登记机构办理了权属登记手续，载明房屋用途为“城镇住宅用地/酒店式公寓”，因该房屋地理位置佳，周某夫妇于2019年拿房后将该房屋出租给薛某用于开美容工作室，薛某在市场监督机构办理了营业执照，开展经营活动。

此后，同幢居民楼内其他业主认为陌生人员经常出入，影响了大家的安宁生活，故22名业主（部分只签订了购房合同，暂未办理产权证）共同将周某夫妻及租户薛某诉至法院，人民法院现已审结，责令被告不得再继续经营行为，限期一个月内恢复房屋住宅用途。

一、  “住改商”

实践中所称的“住改商”，在《物权法》第77条的表述中将其称为将住宅改变为经营性用房，即是指将住宅用途的房屋改作商业用房或者办公用房等经营性用房的行为。根据《物权法》第77条的规定，业主“住改商”需要满足两个条件：一是不得违反法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。

二、营业执照取得的手续问题

2016年3月31日镇江市人民政府办公室发布了镇政办发[2016]64号《关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记申报制的实施意见》，其中载有“实习市场主体住所（经营场所）登记申报制。”申报人在申报时承诺“使用住宅作为住所（经营场所）已经有利害关系的业主同意”，故本案中薛某虽然取得了营业执照，但其在申报时的承诺并不真实，其并未实际取得有利害关系的业主同意。

三、“业主身份”问题

“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人。根据《物权法》第九条、第二十八条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，故，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对“业主身份”问题进行了特别规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

四、酒店式公寓

案涉房屋登记为“酒店式公寓”，因其使用年限依土地规划性质是70年，故本质上就是住宅。区别只在于日照间距，即按照《城市居住区规划设计规范》，冬至日当天日招数＞2小时化为普通住宅，冬至日当天日照数＜2小时规划为住宅公寓，也称为酒店式公寓。

本案代理律师王子珺律师建议：对于建筑物区分所有权案件，即使业主对房屋的使用没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了其他业主的安宁生活。

故如需将住宅改变为经营性用房的，必须经过同幢住宅楼内其他业主的一致同意，办理营业执照时提交书面的同意证明材料；同理，未按法律规定处理直接将住宅改变为经营性用房的，相关利害关系人有权依法维护自身的合法权益。